Les logements locatifs sociaux réalisés par la promotion immobilière privée : processus complexes d’élaboration de projets
Directeur de thèse : Véronique BIAU – Co-encadrant : Yankel FIJALKOW
Université de Paris Ouest – ED 395 – ENSA Paris Val de Seine – UMR LAVUE – CRH
Rencontres Doctorales – 2015
MOTS CLÉS : Acteurs, processus de projet, logements locatifs sociaux, promotion immobilière
RÉSUMÉ :
Dans le cadre de ma thèse sur la production de logements locatifs sociaux par les promoteurs immobiliers privés en Ile de France et vendus en bloc par le biais de Vente en état futur d’achèvement aux bailleurs sociaux, je travaille sur les processus de production, les effets architecturaux et les effets sociaux de ce mode de production (en 2013, près de 40% des logements locatifs sociaux neufs franciliens sont réalisés par des promoteurs immobiliers privés (Source : DRIHL – 2013)). Dans cette communication, je propose de traiter des processus d’élaboration de ces projets architecturaux d’immeubles comprenant à la fois des logements sociaux et des logements en accession privée.
Dans ces processus, il est possible de distinguer quatre moments-clés :
• Le temps de la mise au point du programme par le promoteur, maître d’ouvrage, qui pressent les demandes des futurs acquéreurs, notamment des bailleurs sociaux.
• Le moment des premières esquisses des concepteurs qui ? s’appuyant sur les prescriptions du cahier des charges transmis ? dessinent un projet qui sera acté par le permis de construire.
• L’entrée dans le jeu d’acteurs des bailleurs sociaux qui peuvent officiellement demander des modifications sur les projets.
• Le dessin du projet avec le degré de détail nécessaire à la consultation des entreprises et à la réalisation de l’ouvrage, dès lors que l’ensemble des demandes des bailleurs sociaux sont intégrées.
Le projet initial est donc élaboré sans connaître l’utilisateur final, mécanisme courant avec des acquéreurs individuels privés. Les architectes doivent ainsi concevoir un projet d’après un cahier des charges partiel remis par le promoteur immobilier qui pourra être amené à fortement évoluer au cours de l’élaboration du projet final. En effet, ce n’est qu’après obtention du permis de construire, au moment des négociations, que les bailleurs sociaux peuvent légalement transmettre leur cahier des charges aux promoteurs, ce qui peut pourtant avoir une forte incidence sur le projet.
Faisant l’hypothèse d’une corrélation entre systèmes d’acteurs et processus de conception, j’analyserai les projets et leurs évolutions entre les quatre moments-clés en mobilisant deux types de données:
• Les documents de projet en eux-mêmes : pièces graphiques et écrites
• Les discours des différents acteurs de ces projets permettant d’expliciter les modifications observées et notamment de différencier celles relevant de la maturation du projet par les architectes de celles résultant de l’impact des jeux d’acteurs sur les projets.
Ainsi, cette communication propose de reconstituer l’historique de ces projets en s’interrogeant sur les pratiques de projets à l’œuvre afin de « pénétrer l’intimité [de ce] processus complexe ».